När du hyr ut hela din bostad i andra hand är en av de vanligaste frågorna: "Kan hyresgästen vägra att flytta?". Detta rör det som kallas besittningsskydd. Att förstå och hantera detta är avgörande för en trygg uthyrning.
Vad är besittningsskydd?
Besittningsskydd innebär i korthet att en hyresgäst kan ha rätt att bo kvar i bostaden trots att hyresvärden har sagt upp avtalet. Detta skydd är starkare för hyresrätter än för bostadsrätter och villor. Reglerna varierar beroende på om det är en bostadsrätt, hyresrätt eller annan typ av boende. Det är viktigt att veta skillnaden för att undvika problem och missförstånd.
Exempel: Tänk dig att du ska åka utomlands i ett år och vill hyra ut din lägenhet. Utan kunskap om besittningsskydd kan du riskera att hyresgästen vägrar flytta när du kommer tillbaka.
Privatuthyrningslagen (Bostadsrätter & Villor)
För dig som hyr ut en bostad du själv äger (t.ex. en bostadsrätt eller villa) är skyddet för hyresgästen mycket svagt. Enligt "Lagen om uthyrning av egen bostad" (Privatuthyrningslagen) får hyresgästen i princip aldrig besittningsskydd. Du har alltid rätt att få tillbaka din bostad om du följer uppsägningstiden.
Viktigt att notera: Även om besittningsskyddet är svagt, måste du fortfarande följa lagen och ge hyresgästen skälig tid att flytta. Vad som anses vara "skälig tid" kan variera beroende på omständigheterna, men det är vanligtvis mellan en och tre månader.
Hyresrätter och 2-årsregeln
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand får hyresgästen besittningsskydd först efter att hyresförhållandet har varat i mer än två år i följd. Detta innebär att om du hyr ut din hyresrätt i exempelvis 2 år och 1 månad, kan hyresgästen ha rätt att bo kvar även om du vill återvända.
Steg-för-steg guide för uthyrning av hyresrätt:
- Ansök om tillstånd: Innan du hyr ut din hyresrätt i andra hand måste du ansöka om tillstånd från hyresvärden.
- Skriv ett hyresavtal: Se till att skriva ett tydligt hyresavtal som specificerar hyresperiod, hyra och andra viktiga villkor.
- Var medveten om 2-årsregeln: Kom ihåg att hyresgästen kan få besittningsskydd efter två år.
- Uppsägning: Om du vill säga upp avtalet, gör det i god tid och enligt de regler som gäller.
Hur du avtalar bort besittningsskyddet
För att vara på den säkra sidan, särskilt vid längre uthyrningar, rekommenderas att man upprättar ett separat dokument där hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet. Detta dokument ska ofta godkännas av Hyresnämnden om hyresförhållandet är kortare än 4 år (vid hyresrätt). Detta är ett extra skydd för dig som hyresvärd.
Exempel: Du planerar att hyra ut din bostadsrätt i 3 år. För att undvika problem med besittningsskydd, skriver du ett avtal med hyresgästen där de avsäger sig detta skydd. Ni skickar sedan in avtalet till Hyresnämnden för godkännande.
Uppsägning av hyresavtal
Att säga upp ett hyresavtal korrekt är avgörande för att undvika juridiska problem. Här är några viktiga punkter att tänka på:
- Uppsägningstid: Uppsägningstiden varierar beroende på typ av hyresavtal och hur länge hyresförhållandet har varat.
- Formkrav: Uppsägningen måste vara skriftlig och delges hyresgästen på ett korrekt sätt.
- Besittningsskydd: Om hyresgästen har besittningsskydd, kan de ha rätt att bo kvar även efter att hyresavtalet har sagts upp.
När kan hyresgästen förlora sitt besittningsskydd?
Även om en hyresgäst har besittningsskydd finns det situationer då de kan förlora det. Exempel inkluderar:
- Vanvård av bostaden: Om hyresgästen vanvårdar bostaden grovt.
- Störande beteende: Om hyresgästen stör grannarna allvarligt.
- Olovlig andrahandsuthyrning: Om hyresgästen hyr ut bostaden i andra hand utan tillstånd.
- Försenad hyra: Om hyresgästen betalar hyran för sent upprepade gånger.
Vanliga frågor om besittningsskydd
- Vad händer om hyresgästen vägrar flytta?
- Om hyresgästen vägrar flytta trots en korrekt uppsägning, kan du behöva vända dig till Hyresnämnden för att få hjälp med avhysning.
- Gäller besittningsskyddet även möblerade lägenheter?
- Ja, besittningsskyddet gäller även möblerade lägenheter om hyresförhållandet varat tillräckligt länge.
- Hur vet jag om min hyresgäst har besittningsskydd?
- Det beror på vilken typ av bostad du hyr ut och hur länge hyresförhållandet har varat. Kontakta Hyresnämnden för att få mer information.
- Kan jag höja hyran om hyresgästen har besittningsskydd?
- Ja, du kan höja hyran, men det måste ske enligt de regler som finns i hyreslagen.
Relevanta lagar
-
Jordabalken (1970:994) – Kapitel 12 reglerar hyresförhållanden och besittningsskydd
-
Privatuthyrningslagen (2012:978) – Gäller när privatpersoner hyr ut sin egen bostad
För mer information, besök Hyresnämnden.
Bofrid hjälper dig att hålla koll på avtalstider och juridiska dokument så att du alltid kan känna dig trygg med att få tillbaka din bostad.
